6 Het beheersen van risico’s

Wij brengen elk jaar onze belangrijkste risico’s in kaart. Zo gaan we zorgvuldig om met mensen, vastgoed en geld. We kijken naar strategische, operationele, financiële en frauderisico’s. Voor risico’s die buiten onze risicobereidheid vallen, nemen we extra maatregelen. Deze bespreken we elk jaar met de Raad van Commissarissen. We rapporteren hierover in tussentijdse rapportages. In 2025 stelden we ons risicoprofiel vast op ‘neutraal’.

Aan het begin van elk jaar stellen we een intern controleplan op. Dit plan is gebaseerd op het handboek Administratieve Organisatie. We passen het elk jaar aan op nieuwe risico’s en eerdere uitkomsten. De uitkomsten leggen we vast in een rapport met bevindingen en aanbevelingen. Ook Forvis Mazars beoordeelt elk jaar onze administratieve organisatie en interne controle. Dit gebeurt via de managementletter. We volgen aanbevelingen op waar het kan en monitoren dit via rapportages.

Elk jaar bekijken we onze belangrijkste strategische en operationele risico’s. Ligt een risico boven het niveau dat wij acceptabel vinden, dan volgen we dit extra goed. Hieronder staan de drie grootste risico’s van 2025.

Het bestuur heeft aandacht voor mogelijke fraude. Elk jaar beoordelen de directeur-bestuurder en het management waar risico’s liggen. Zij bepalen ook welke extra maatregelen nodig zijn. In het interne controleplan leggen we vast welke processen extra controle krijgen. Deze controles werken preventief en helpen fraude op te sporen. Hieronder staan de drie belangrijkste frauderisico’s van 2025.

Dynhus heeft in 2021 haar procedures opnieuw beschreven. Hierbij hebben we ondersteuning gekregen van adviesorganisatie BDO. In 2024 en 2025 is de werking van deze procedures geëvalueerd. In 2025 is een begin gemaakt met het herijken van het verhuur- en mutatieproces. Andere processen volgen in 2026 en daarna. Het betreft onder andere: beschrijvingen van bestaande procedures, functies en taakomschrijvingen, een managementinformatiesysteem (tussentijdse rapportages) en interne controle.

De opbrengsten van Dynhus bestaan vooral uit huur-en verkoopopbrengsten. We lopen dus risico bij structurele leegstand door een onvoldoende op de vraag afgestemde woningvoorraad. We houden de veranderingen in de woningmarkt dan ook nauwlettend in de gaten. Hiervoor analyseren we de ontwikkelingen rond de woningzoekenden, het aantal reacties op het woningaanbod en de demografische ontwikkelingen. Afhankelijk van de uitkomsten van onze analyses stellen we het strategisch voorraadbeleidsplan bij. In 2025 is het in 2024 herijkte strategisch voorraadbeleid bijgewerkt naar actualiteit. De woningmarkt, die onzeker is, blijft een belangrijk risico. De informatie als gevolg van aansluiting bij woonruimteverdeelsysteem Friesland Huurt in 2024 helpt bij het maken van plannen.

Bij Dynhus wordt de omvang van de projectenportefeuille omvangrijker en daarmee ook de risico’s groter. Er zijn de volgende maatregelen getroffen: aanstelling tweede projectleider, het aanbesteden volgens intern vastgestelde procedures, bewaking van budgetten en rapportering over risico’s en voortgang in tussentijdse rapportages en het bouwen van levensloopgeschikte woningen die voor een brede doelgroep geschikt zijn.

Hierbij is belangrijk of de kwaliteit van het woningbezit aansluit op de vraag en of de verwachte omvang van het onderhoud betrouwbaar is te ramen. Dynhus heeft de volgende maatregelen getroffen:

• het jaarlijks actualiseren van de (meerjaren)onderhoudsbegroting op basis van het strategisch voorraadbeleid;
• het maandelijks analyseren en rapporteren van afwijkingen.

Goed geldbeheer is belangrijk, de kaders hiervoor liggen vast in het Treasurystatuut dat is goedgekeurd door de RvC. De accountant rapporteert of de activiteiten op dit gebied ook daadwerkelijk binnen de kaders van het Treasurystatuut worden uitgevoerd. Ingevolge de nieuwe Woningwet is het door de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) in 2021 goedgekeurde Reglement financieel beleid en beheer herijkt in 2024, goedgekeurd door de RvC. 

Dit Reglement betreft een strategisch document. Hierin zijn het financieel beleid op hoofdlijnen, het beheer op strategisch niveau en de wettelijke bepalingen vastgelegd. De tactische en operationele kaders worden uitgewerkt in separate en tijdsgebonden documenten, zoals onder andere het Treasurystatuut, FMJB 2026-2030 en Management Control FrameWork.

Ter verdere professionalisering van de financiële sturing van Dynhus is een financieel beleidsplan opgesteld. Dit plan is in 2023 ontwikkeld, goedgekeurd door RvC en in 2025 herijkt. Een financieel beleidsplan gaat over doelstelling, strategievorming, financiële kaders opstellen die bij ons passen en het benoemen hoe daarbinnen wordt gestuurd als organisatie. Met een steeds sneller veranderende wereld (economie) en uitdagingen voor de toekomst is het opstellen van een strategisch kader onmisbaar. 

Dynhus heeft de volgende maatregelen getroffen om de financiële continuïteit te kunnen beheersen:

• liquiditeitsplanning, meerjarenprognose, bewaking via tussentijdse rapportages;
• volgen van de voorwaarden tot borging door het WSW; hierop is het beleid afgestemd;
• het hanteren van een ondergrens voor de solvabiliteit (basis marktwaarde);
• bewaken van de vervalkalender lening portefeuille;
• hanteren van maximaal tegenpartijrisico, vastgelegd in Treasurystatuut;
• het hanteren van een gedegen incassobeleid.

Uit de meerjarenprognose blijkt dat de operationele kasstromen in de komende jaren voldoende zijn om aan de rente en aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen. Daarnaast vinden er scenarioanalyses plaats om de robuustheid van de meerjarenbegroting te bepalen.

Het belang van het beheersen van de fiscale risico’s is mede vanuit de maatschappelijke rol die de woningcorporaties bekleden de afgelopen jaren toegenomen. Het is belangrijk deze risico’s te beheersen en te monitoren. Dynhus bepaalt de fiscale strategie op het gebied van vennootschapsbelasting, omzetbelasting, loonbelasting en overdrachtsbelasting. Er is sprake van een fiscaal statuut. In samenwerking met de belastingadviseurs van BDO worden de uitgangspunten van het statuut opgevolgd.

Dynhus heeft de Governancecode, die in overeenstemming is met de principes van de AedesCode, onderschreven en vastgesteld. Belangrijkste wijzigingen op het gebied van wet- en regelgeving door de overheid (Woningwet ingaande 1 juli 2015):

• naleving wet- en regelgeving inzake woningverkopen;
• huurbeleid;
• naleving regelgeving woningtoewijzing;
• Wet bescherming persoonsgegevens uit hoofde van de registratie van inkomens;
• naleving Governancecode;
• Wet normering Topinkomens;
• naleving regels voor intermediaire verhuur;
• Financieel Reglement;
• waarderen op marktwaarde (m.i.v. boekjaar 2016);
• waarderen op beleidswaarde (m.i.v. boekjaar 2026).

De aangepaste wet- en regelgeving heeft veel impact op de corporatie. Qua risicomanagement kan hier als corporatie geen beleid op worden gemaakt. Wel wordt periodiek de naleving hiervan getoetst.

De accountant besteedt aandacht aan de betrouwbaarheid en continuïteit van de geautomatiseerde gegevensverwerking ingevolge artikel 2:393, lid 4 BW. Dynhus heeft haar automatisering uitbesteed. De data staan op een beveiligde server van onze automatiseerder. Periodiek worden we door de automatiseerder geïnformeerd of de afspraken zijn nagekomen (SLA). Per 1 januari 2016 is de Wet Bescherming Persoonsgegevens (WBP) aangevuld met de meldplicht datalekken en bestuurlijke boetes als opmaat naar de nieuwe Europese Verordening (AVG) in 2017, geldend voor alle in Nederland gevestigde organisaties. Dynhus voldoet aan de verplichtingen voortvloeiend uit de nieuwe Europese Wetgeving van mei 2018.