5 Kwaliteit van het woningbezit

De verkoop van woningen maakt al sinds de jaren tachtig deel uit van ons beleid. Met de opbrengst maken we middelen vrij voor doorstroming. Daarnaast investeren we dit in nieuwbouw, groot onderhoud en herstructurering.

Woningen die vrijkomen door mutatie en zijn aangewezen voor verkoop, verkopen we tegen taxatiewaarde. Of minimaal 90 procent van de taxatiewaarde of WOZ-waarde. Eind 2025 waren 145 woningen gelabeld voor verkoop. In 2025 verkochten we 7 woningen. Voor de komende jaren rekenen we op gemiddeld tien verkopen per jaar.

Bij nieuwbouw bouwen we levensloopbestendige woningen voor een brede doelgroep. In de voorbereiding houden we rekening met beschikbaarheid, betaalbaarheid, leefbaarheid en duurzaamheid. Dit doen we volgens ons Strategisch Voorraadbeleid. We letten op goede woonkwaliteit en lage onderhoudslasten op de lange termijn. Ook hebben we aandacht voor de architectonische uitstraling. Daarnaast onderzoeken we waar conceptueel bouwen en innovatieve bouwmethodes mogelijk zijn.

In 2025 werkten we aan de volgende nieuwbouwprojecten:

• De bouw van 43 appartementen aan de Parkstraat en Pampusstraat in Lemmer startte in september 2025. De oplevering staat gepland voor november 2026.
• In maart leverden we drie woningen aan de Parkstraat in Lemmer op.
• De bouw van twaalf woningen en een gemeenschappelijke ruimte aan de Tûke in Sint Nicolaasga was in december klaar en opgeleverd.

Sloopprojecten vroegen in 2025 om aanpassing van de planning. Zo was er vertraging door ecologisch onderzoek aan de Straatweg in Lemmer. Daarom slopen we in het tweede kwartaal van 2026. Ook de sloop van twaalf woningen aan de Lynbaen in Workum stellen we uit. Deze sloop staat nu gepland voor 2027 in plaats van 2025. Dit komt door langdurig overleg over het woningmodel, het aantal woningen en de participatie met omwonenden.

De verbouwing aan de Weverswei 1 in Workum was in het tweede kwartaal van 2025 klaar. Hier bouwden we vier extra appartementen voor de GGZ.

In 2025 werkten we aan meerdere nieuwbouwlocaties in verschillende fasen. Het gaat om sloop en vervangende nieuwbouw, conceptbouw en enkele built-to-order-projecten. Per locatie zetten we in op haalbare, betaalbare en toekomstbestendige woningen.

Overzicht per locatie:

• Straatweg 54, Lemmer
  Ons voormalig kantoor. We kozen voor sloop en vervangende nieuwbouw. Het voorlopige ontwerp biedt ruimte voor 40 appartementen en een ontmoetingsruimte. We werken dit verder uit in het bouwteam.
• Lynbaen, Workum
  Voor twaalf woningen kozen we voor sloop en vervangende nieuwbouw. Het haalbaarheidsonderzoek is gestart in 2024.
• Y.W. van Dijkstraat, Lemmer
  Er is gekozen voor sloop en vervangende nieuwbouw. Huurders zijn geïnformeerd. In 2026 volgt een haalbaarheidsonderzoek.
• Kerklaan/Boskranne, Sint Nicolaasga
  Hier is gekozen voor sloop en vervangende nieuwbouw. In 2026 volgt een haalbaarheidsonderzoek in het kader van gebiedsontwikkeling voor het hele gebied. Zorgorganisatie Maeykehiem en gemeente De Fryske Marren is hierbij betrokken.
• Steile Bank, Lemmer
  Na een haalbaarheidsonderzoek is gekozen voor sloop en vervangende nieuwbouw. Het plan werken we verder uit.
• Wijckelerweg, Sloten
  Voor deze locatie kozen we voor sloop en vervangende nieuwbouw. We gaan een partij selecteren voor de bouw van zes woningen.
• ’t Skar, Woudsend
  Nieuwbouwlocatie voor twaalf woningen, buiten het oorspronkelijke werkgebied. In het derde kwartaal besloten we positief op dit initiatief te reageren. We onderzoeken of conceptbouw mogelijk is.
• We selecteerden een partij voor het bouwen van 51 woningen conceptbouwwoningen. Dit gaat om huizen op verschillende locaties:
  • Tramdyk-Oost, Lemmer
    Onderdeel van een nieuwe woonwijk. Hier is ruimte voor 23 woningen. 
  • Vormt, Lemmer
    Na een haalbaarheidsonderzoek namen we het besluit tot sloop.
  • Ouwsterhaule en Tjerkgaast
    Het gaat om zes sociale huurwoningen in Ouwsterhaule en twee in Tjerkgaast. 

We onderscheiden vier vormen van onderhoud: reparatieonderhoud, mutatieonderhoud, vraaggestuurd onderhoud en planmatig onderhoud. Met onze eigen servicedienst reageren we snel op meldingen. Specialistisch werk besteden we uit aan vaste partners.

Na een reparatieverzoek voeren we het werk meestal binnen zeven dagen uit. Spoedmeldingen pakken we direct op. De meeste werkzaamheden doet onze eigen servicedienst. Grotere reparaties, zoals nieuwe vloeren of plafonds, voeren we zelf uit als de planning dat toelaat. Is er geen capaciteit, dan schakelen we vaste onderaannemers in. Specialistisch werk besteden we altijd uit. Denk aan schilderwerk, stukadoorswerk, schoonmaak, riolering of kelderlekkages.

Als een huurder verhuist, maken we de woning opnieuw verhuurklaar. Tijdens een voorinspectie bespreken we met de vertrekkende huurder hoe hij/zij de woning moet opleveren. Een vakman neemt de sleutels in en start daarna het mutatieonderhoud. We werken volgens duidelijke afspraken over het opleverniveau. Ons doel is om huizen zo kort mogelijk leeg te laten staan. Daarom streven we naar aansluitende verhuur.

We spelen in op de wensen van huurders. Keukens, badkamers en toiletten vervangen we op verzoek volgens ons beleid. Is een voorziening nog niet afgeschreven? Dan is vervroegde vervanging mogelijk tegen een eigen bijdrage. Ook andere aanpassingen zijn bespreekbaar. We beoordelen elk verzoek afzonderlijk. Past het binnen ons beleid? Dan doen we een voorstel voor uitvoering.

Planmatig onderhoud voeren we uit volgens vaste onderhoudscycli. Daarom verschillen de werkzaamheden per jaar. Het gaat vooral om onderhoud aan de buitenzijde van woningen. We gebruiken onderhoudsarme materialen van hoge kwaliteit. Zo houden we de toekomstige onderhoudskosten beheersbaar. Bij ingrijpende projecten betrekken we ook de wensen van bewoners.

In 2025 voerden we onder andere schilderwerk uit bij 132 woningen. Ook vervingen we voegwerk en herstelden we metselwerk bij 132 huizen. Daarnaast voerden we dakonderhoud uit, zoals het vervangen van daken en dakgoten. Verder ging het om contractonderhoud en het vervangen van cv-ketels bij 176 woningen en rookmelders. Daarnaast reinigden we ongeveer 450 woningen en vervingen bij 52 woningen de voordeur.

In 2025 maakten we meerdere projecten voor groot onderhoud en verduurzaming af. Het gaat om:

• 22 woningen in Bakhuizen, Balk en Wijckel;
• 4 woningen in Sint Nicolaasga.

We bereidden in 2025 ook nieuwe werkzaamheden voor.

• Voor 68 woningen in Lemmer-West werkten we het plan uit en besteedden we het aan. De uitvoering start in 2026.
• Voor 38 woningen aan de Parkstraat in Lemmer startten we de voorbereiding om deze gasloos te maken. Dit gebeurt via een zeer laagtemperatuur-warmtenet. Bij voldoende deelname volgt de uitvoering in 2026.

Dynhus volgt in de basis de fiscale regels voor het onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen. Investeringen in verduurzaming en nieuwe installaties worden daarbij aangemerkt als verbeteringen. Bij ingrijpende verbouwingen wijkt Dynhus af van deze fiscale regels: in die gevallen worden zowel onderhouds- als verbeteringskosten geactiveerd.  De uitgaven hiervoor kwamen in 2025 uit op ongeveer € 5.100.000 . Er zijn grofweg vier typen verbeteringen te onderscheiden:

1. Vraaggestuurd onderhoud
   Bij vraaggestuurd onderhoud mogen huurders binnen vastgestelde kaders zelf kiezen om de binnenkant van hun woning te verbeteren. Onder verbeteringen binnen vraaggestuurd onderhoud worden o.a. schuttingen en tussenbouwen geboekt. Vaak gaan de verbeteringen gepaard met een huurverhoging.
2. Zonnepanelen
   Het zonnepanelenproject is in 2025 afgerond. Ongeveer 90 procent van onze huurwoningen heeft nu zonnepanelen. Gemiddeld liggen er 7,2 panelen per woning. Dit komt omdat we van acht naar zes zonnepanelen per woning zijn gegaan. De opbrengst per set is gelijk gebleven. In totaal plaatsten we 22.471 panelen. Deze wekken jaarlijks 7,3 miljoen kWh op en besparen 2,7 miljoen kilo CO₂. Een deel van de overige woningen krijgt zonnepanelen bij dakvervanging of groot onderhoud. Ook is er een klein deel van onze woningen niet geschikt voor de plaatsing van zonnepanelen. 
3. Duurzaam bouwen
   Bij verbeteringen combineren we kwaliteit vaak met energiebesparing. Denk aan betere isolatie en aandacht voor een gezond binnenklimaat. Hierdoor verbetert meestal ook de energieprestatie van de woning.
4. Duurzame installaties
   Om ervaring op te doen met gasloos verwarmen plaatsten we bij ongeveer veertig woningen hybride of all-electric installaties. Bij ketelvervanging regelen we radiatoren opnieuw in, zodat de installatie optimaal werkt. Ook bereiden we woningen voor op gasloos koken. Dit doen we bij keukenvervanging en bij het plaatsen van zonnepanelen, door de meterkast en leidingen hierop aan te passen.

Onze maatregelen richten zich op lagere energiekosten en meer wooncomfort. We bereiken dit vooral met goede isolatie. Per woning bekijken we welke energiemaatregelen nodig zijn en wat deze opleveren. De landelijke ambitie is om in 2050 CO₂-neutraal te zijn. Daarom herijken we ons duurzaamheidsbeleid in 2026.

Daarnaast investeren we in samenwerking en kennisdeling. Dynhus is lid van Circulair Friesland om kennis op te doen en te delen over circulariteit en duurzaamheid. Ook zijn we al langere tijd lid van de Vereniging Friese Woningcorporaties. Binnen deze netwerken nemen we actief deel aan duurzaamheidsoverleggen. Zo blijven we op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen en werken we samen aan regionale initiatieven.

Op basis van het huidige duurzaamheidsbeleid voerden we in 2025 verschillende acties uit. Zo rondden we groot onderhoud en verduurzaming af bij 38 woningen en startten we het project Eigen Warmte Balk. Daarnaast analyseerden we woningen met energielabel E, F en G. Deze analyse helpt bij het bepalen van vervolgstappen.

Ook in aanbestedingen is duurzaamheid steeds belangrijker. Bij grotere projecten kiezen we vaker voor biobased, circulaire en klimaatadaptieve oplossingen. Deze principes maken nu standaard deel uit van ons beleid. We passen ze actief toe bij renovatie- en nieuwbouwprojecten.

Het project Eigen Warmte Balk heeft als doel om een groot deel van Balk vóór 2030 aardgasvrij en CO₂-neutraal te maken. Energiecoöperatie Gaasterland, gemeente De Fryske Marren, Dynhus en lokale organisaties werken samen aan een duurzaam warmtenet voor het dorp.

Een belangrijke partner is het huurdersplatform Nieuw Elan. Zij vertegenwoordigen de belangen van huurders en denken mee over de plannen. Ook geven zij input op de bewonerscommunicatie en zijn zij aanwezig bij bijeenkomsten. Zo beantwoorden zij vragen en halen zij signalen op bij huurders. Dit helpt om het project goed af te stemmen op zorgen en verwachtingen van bewoners.

De intentieovereenkomst uit 2024 vormt de basis voor deze samenwerking. In 2025 organiseerden we samen met Eigen Warmte Balk verschillende bijeenkomsten om bewoners te informeren over het warmtenet. In 2026 werken de partners het ontwerp van het warmtenet verder uit. Daarna nemen zij gezamenlijk besluiten over de vervolgstappen en maken zij hierover afspraken.

Door het verlopen van energielabels en uitgevoerde woningverbeteringen labelden we in 2025 een deel van onze woningen opnieuw. Energielabels zijn tien jaar geldig. Dit proces loopt de komende jaren door. Uiterlijk eind 2028 hebben alle Dynhus-woningen met label E, F of G minimaal label D. Alleen woningen in projecten die later starten vormen hierop een uitzondering.

We analyseerden de oorzaken van de lage energielabels. Daaruit blijkt dat elke woning een eigen aanpak vraagt. Een deel van de verbeteringen combineren we met groot onderhoud. Andere woningen pakken we afzonderlijk en op maat aan.

De 366 onbekende labels zijn labels die op dit moment verlopen zijn.